ETV-Lizenz auf Mallorca: Was Käufer zur Ferienvermietung wissen sollten
Eine neue Lizenz zur Ferienvermietung ist auf Mallorca heute im Wesentlichen nur noch für freistehende Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser in einer dafür freigegebenen Zone erreichbar – und nur, wenn der Eigentümer die nötigen touristischen Plätze erwirbt. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind seit April 2025 auf allen Balearen ausgeschlossen. Neue Plätze gibt es derzeit nur aus einer Börse, die sich aus abgemeldeten Vermietungen speist und per Los vergeben wird.
Wer eine Villa oder Finca zum Vermieten kauft, sollte deshalb vorher wissen, ob und wie das Haus registriert ist und ob die Registrierung übergeht. Stand dieses Ratgebers: 21. September 2026.
Was die Lizenz ist und worauf sie beruht
Im Sprachgebrauch heißt sie „ETV-Lizenz“ (estancia turística en vivienda) oder „Vermietungslizenz“. Rechtlich ist es keine Genehmigung, sondern eine Anzeige: Der Eigentümer reicht beim Consell de Mallorca eine Erklärung zum Beginn der touristischen Tätigkeit ein (DRIAT) und wird damit in das Inselregister eingetragen. Die Registernummer, die er dabei erhält, ist das, was man umgangssprachlich die Lizenz nennt.
Die Grundlage bilden drei Normen:
- Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, vor allem Artikel 50. Sie wurde mehrfach geändert, unter anderem 2017 durch die Ley 6/2017, die die Vermietung an freigegebene Zonen und erworbene Plätze knüpfte.
- Ley 3/2022: Sie setzt auf Mallorca den Erwerb neuer Plätze und den Tausch zwischen Privatleuten bis zu einer Bewertung der touristischen Belastungsgrenze der Insel aus, mit eng begrenzten Ausnahmen.
- Decret llei 4/2025 vom 11. April 2025, in Kraft seit 16. April 2025 und vom Parlament bestätigt: Verbot neuer Vermietungen in Mehrfamilienhäusern, zeitlich befristete Platzbörsen und höhere Bußgelder.
Einfamilienhaus oder Wohnung
Seit dem Decret llei 4/2025 dürfen auf den Balearen keine neuen Erklärungen mehr für Wohnungen in Gebäuden mit Wohnungseigentum (propiedad horizontal) eingereicht werden. Ausgenommen sind nur Doppel- und Reihenhäuser sowie die Vermietung der eigenen Hauptwohnung. Das Verbot betrifft neue Anmeldungen; bereits eingetragene Vermietungen nennt die Vorschrift nicht.
Für eine Villa oder Finca kommen drei Formen in Betracht:
| Form | Für wen | Dauer |
|---|---|---|
| ETV (Einfamilienhaus) | freistehendes Haus ohne Wohnungseigentum | ganzjährig, ohne gesetzliche Befristung |
| ETVPL | Doppel- und Reihenhäuser mit Wohnungseigentum | fünf Jahre, verlängerbar |
| ETV60 | eigene Hauptwohnung, jede Bauart | höchstens 60 Tage im Jahr, fünf Jahre |
Die Fünfjahresfrist verlängert sich nur, wenn der Eigentümer die Verlängerung rechtzeitig mitteilt und das Haus dann noch alle Anforderungen erfüllt, einschließlich einer weiterhin freigegebenen Zone. Sonst erlischt die Registrierung automatisch.
Neben Zone und Plätzen verlangt das Gesetz unter anderem: eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), mindestens fünf Jahre Wohnnutzung vor der Anmeldung, ein Energiezertifikat mindestens der Klasse F (Baujahr bis 2007) bzw. D (ab 2008), eigene Wasser- und Stromzähler und eine Haftpflichtversicherung. Vermietet wird immer das ganze Haus, für höchstens 30 Nächte je Aufenthalt.
Zonen auf Mallorca und die Sonderrolle Palmas
Neu anmelden lässt sich nur ein Haus in einer ausdrücklich freigegebenen Zone. Für Mallorca außerhalb Palmas gilt seit Juli 2018 eine vorläufige Zonierung des Consell de Mallorca. Sie unterscheidet unter anderem:
- Geschützter ländlicher Boden (sòl rústic protegit): keine neue Ferienvermietung; das Gesetz schließt ihn ebenfalls aus.
- Allgemeiner ländlicher Boden: Einfamilienhäuser ganzjährig oder 60 Tage, nach der Zonierung nur für Häuser, deren Erstbezugsgenehmigung vor dem 28. Juli 2018 erteilt wurde.
- Stark belastete Küstenorte – genannt sind Palmanova-Magaluf, Santa Ponça, Peguera und der Teil der Platja de Palma außerhalb Palmas: nur die 60-Tage-Form.
- Übrige Küsten- und Inlandsorte: je nach Ort ganzjährig oder 60 Tage.
Welche Zone für ein bestimmtes Grundstück gilt, bescheinigt die Gemeinde mit dem Zertifikat „zona apta“; ohne dieses Zertifikat werden keine Plätze zugeteilt.
Palma legt seine Zonen selbst fest. Nach Presseberichten hat die Stadt im Mai 2026 endgültig beschlossen, das gesamte Stadtgebiet für neue Ferienvermietung zu sperren, auch für Einfamilienhäuser; bestehende Registrierungen seien nicht betroffen. Eine amtliche Bekanntmachung dazu haben wir nicht geprüft. Wer in Palma kaufen und vermieten will, sollte den Stand beim Ajuntament de Palma bestätigen lassen.
Plätze, Börse und Moratorium
Jede Vermietung braucht „touristische Plätze“ in Höhe der Bettenzahl des Hauses. Auf Mallorca ist der freie Erwerb neuer Plätze ausgesetzt, bis der Consell die touristische Belastungsgrenze der Insel festlegt. Übergangsweise hat der Decret llei 4/2025 eine befristete Börse geschaffen, die nur aus Plätzen abgemeldeter Unterkünfte gespeist wird – jeder neue Platz setzt also einen abgemeldeten voraus.
Die erste Vergabe auf Mallorca lief 2026 über das Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT): 1.069 Plätze, 711 zugelassene Anträge, Vergabe per öffentlicher Auslosung am 8. Juni 2026. Nach der veröffentlichten Liste erhielten rund 160 Anträge Plätze. Pro Haus war nur ein Antrag zulässig.
Die amtlichen Preise je Platz:
- Einfamilienhaus, dauerhafter Erwerb: 3.500 € – für ein Haus mit zehn Plätzen also 35.000 €
- Doppel- oder Reihenhaus mit Wohnungseigentum: 875 €
- Hauptwohnung, höchstens 60 Tage im Jahr: 291,67 €
Plätze aus dieser Vergabe dürfen fünf Jahre lang nicht an Dritte weitergegeben werden. Nach der Zuteilung bleiben drei Monate, um die Anmeldung einzureichen; sonst fallen die Plätze ohne Erstattung an die Börse zurück. Wer ein bereits vermietetes Haus erweitern will, braucht für zusätzliche Betten ebenfalls neue Plätze.
Was beim Kauf mit der Lizenz geschieht
Die Registrierung ist an das Haus gebunden. Der neue Eigentümer muss die geänderten Daten dem Consell mitteilen; das Register führt Eigentümer und Betreiber. Einige Punkte können die Übernahme verhindern oder entwerten:
- Offene Bußgelder: Solange ein rechtskräftiges Bußgeld nicht bezahlt ist, wird kein Eigentümerwechsel eingetragen.
- Ruhende Vermietung: Hat der Verkäufer drei Jahre in Folge nicht vermietet, kann die Behörde die Registrierung endgültig löschen. Der Consell prüft solche Fälle derzeit gezielt.
- Befristete Formen: Bei ETVPL und ETV60 läuft die Frist weiter; bei ETV60 muss es zudem die Hauptwohnung des neuen Eigentümers sein.
- Ältere Registrierungen: Häuser, die noch nach dem früheren Gesetz von 2005 als „Ferienhaus“ eingetragen wurden, brauchen eine Qualitätsbescheinigung, die höchstens sechs Jahre gilt und erneuert werden muss.
- Bettenzahl: Registriert sind die Plätze aus der Anmeldung; mehr Betten als dort eingetragen dürfen nicht vermietet werden.
Will ein Verkäufer seine Plätze stattdessen abmelden und auf ein anderes Haus übertragen, ist das auf Mallorca nur in den gesetzlich genannten Fällen möglich, mit Fristen von wenigen Monaten.
Pflichten beim Vermieten
- Registernummer in jeder Werbung: Jede Anzeige, auch auf Plattformen, muss die touristische Registernummer des Hauses zeigen. Plattformen müssen sie verlangen und haften mit.
- EU-Verordnung 2024/1028: Seit 20. Mai 2026 gilt EU-weit, dass Plattformen Registernummern anzeigen, prüfen und Stichproben machen, wo ein Mitgliedstaat ein Registrierungsverfahren eingeführt hat.
- Spanisches Register: Das staatliche Registro Único de Arrendamientos war seit 2025 Voraussetzung für Inserate. Der Tribunal Supremo hat im Mai 2026 die Vorschriften dazu für nichtig erklärt, weil der Staat seine Zuständigkeit überschritten habe; die digitale Datenschnittstelle für Plattformen bleibt bestehen. Die balearische Registernummer ist davon nicht berührt.
- Gäste und Betrieb: Gästemeldung an die Polizei, Reinigung, Wäsche und Instandhaltung, schriftliches Partyverbot im Mietvertrag.
Was ohne Lizenz droht
Vermietung ohne Anmeldung, in einer nicht freigegebenen Zone, ohne erworbene Plätze oder bei unzulässiger Bauart ist ein sehr schwerer Verstoß. Die Bußgelder betragen seit April 2025:
| Einstufung | Bußgeld |
|---|---|
| leicht | bis 5.000 € |
| schwer | 5.001 bis 50.000 € |
| sehr schwer | 50.001 bis 500.000 € |
Haften können Eigentümer, Vermarkter und Plattformen gemeinsam. Dazu kommen Nebenfolgen bis zur Schließung der Unterkunft. Das Bußgeld sinkt um 80 %, wenn der Eigentümer die Verantwortung anerkennt und das Haus mindestens fünf Jahre für bezahlbares Wohnen zur Verfügung stellt. Der Consell de Mallorca hat von Januar bis Juli 2026 146 Verfahren eröffnet, 40 % mehr als im gesamten Jahr 2025.
Checkliste vor dem Kauf
- Registernummer, Art der Registrierung (ETV, ETVPL, ETV60, altes Ferienhaus) und Platzzahl beim Consell de Mallorca bestätigen lassen.
- Prüfen, ob das Haus im Wohnungseigentum steht; wenn ja, ob es als Doppel- oder Reihenhaus gilt.
- Zone klären: Zertifikat „zona apta“ der Gemeinde, bei Palma den aktuellen Stand der Stadt.
- Nachweis der Vermietung in den letzten drei Jahren verlangen.
- Offene Bußgelder und Verfahren gegen das Haus ausschließen lassen.
- Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiezertifikat und Zähler prüfen.
- Bei geplanter Erweiterung klären, ob zusätzliche Plätze überhaupt erhältlich sind.
- Den Übergang im Kaufvertrag regeln lassen – durch einen Anwalt, vor der Unterschrift.
Wie der Kauf insgesamt abläuft und welche Nebenkosten anfallen, lesen Sie in unseren Ratgebern zum Ablauf des Immobilienkaufs und zu Nebenkosten und Steuern.
Fragen und Antworten
Kann ich auf Mallorca noch eine neue Vermietungslizenz bekommen?
Für ein freistehendes Einfamilienhaus, Doppel- oder Reihenhaus in einer freigegebenen Zone grundsätzlich ja, aber nur mit Plätzen aus der befristeten Börse, die per Los vergeben werden. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht mehr, außer als Hauptwohnung an höchstens 60 Tagen.
Was kostet eine ETV-Lizenz auf Mallorca?
Die Anmeldung selbst ist eine Erklärung; die Kosten entstehen vor allem durch die Plätze. Aus der Börse kostet ein Platz für ein Einfamilienhaus 3.500 €. Hinzu kommen die Nachweise wie Energiezertifikat und Zonenbescheinigung.
Geht die Lizenz beim Kauf auf mich über?
Die Registrierung ist an das Haus gebunden; der Eigentümerwechsel wird dem Consell mitgeteilt. Er scheitert, solange rechtskräftige Bußgelder offen sind, und eine Registrierung kann nach drei Jahren ohne Vermietung gelöscht werden.
Brauche ich noch die spanische Registernummer?
Die staatliche Registrierung hat der Tribunal Supremo im Mai 2026 aufgehoben. Die balearische touristische Registernummer bleibt Pflicht und muss in jeder Anzeige stehen.
Ihr Ansprechpartner
Unisono Luxury Homes ist Makler, nicht Rechtsberater. Wenn Sie ein Haus zum Vermieten suchen, nennen Sie uns das bei der Anfrage; wir stellen die Unterlagen des Verkäufers zusammen, damit Sie und Ihr Anwalt die Lizenzlage vor dem Kauf prüfen können.
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Dieser Ratgeber ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Stand der Angaben: 21. September 2026. Lassen Sie die Lizenzlage eines Objekts vor dem Kauf beim Consell de Mallorca bzw. durch einen Anwalt prüfen.