Kaufnebenkosten auf Mallorca: Steuern und Gebühren beim Kauf

Den größten Posten unter den Kaufnebenkosten auf Mallorca bildet die Steuer auf den Erwerb. Welche Steuer anfällt, hängt davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen. Dazu kommen Notar und Grundbuch, einige Formalitäten vor der Unterschrift und nach dem Kauf jährliche Steuern. Diese Seite fasst die Regeln zusammen, die im September 2026 gelten, und nennt zu jedem Satz die Rechtsgrundlage.

Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Wer auf Mallorca eine Villa oder Finca aus zweiter Hand kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer der Balearen, das Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Der Satz ist gestaffelt; maßgeblich ist der Wert der Immobilie:

Diese Tarifstufen gelten seit dem 1. Januar 2024; die konsolidierte Fassung der Norm mit Stand 13.06.2026 enthält sie unverändert. Aus der Staffel wird ein Durchschnittssatz mit zwei Nachkommastellen gebildet, der dann auf den gesamten Wert angewendet wird.

Bemessungsgrundlage ist der Referenzwert des Katasters (valor de referencia) zum Tag des Kaufs. Liegen der vereinbarte Preis oder der erklärte Wert darüber, gilt der höhere Betrag. Die Steuer wird bei der Steuerverwaltung der Balearen (ATIB) mit dem Formular 600 erklärt und gezahlt, innerhalb eines Monats ab dem Tag des Kaufvertrags.

Die ermäßigten Sätze und Befreiungen der Balearen gelten nur für den Erwerb einer selbst genutzten Hauptwohnung bis zu einem Höchstwert, der weit unter den Preisen im Luxussegment liegt. Für Villen und Fincas ab zwei Millionen Euro kommen sie in der Praxis nicht in Betracht.

Neubau vom Bauträger: IVA und AJD statt ITP

Kaufen Sie eine Wohnimmobilie als Erstlieferung vom Bauträger, fällt statt des ITP die Umsatzsteuer an, das Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Für Wohngebäude beträgt der Satz 10 %; bis zu zwei Garagenstellplätze und Nebenräume, die zusammen mit der Wohnung übertragen werden, sind eingeschlossen.

Zusätzlich wird die notarielle Kaufurkunde mit der Urkundensteuer besteuert, dem Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Der allgemeine Satz auf den Balearen beträgt 1,5 %. Liegt der Wert der Immobilie bei 1.000.000 € oder darüber, gilt ein erhöhter Satz von 2 %, und zwar auf den ganzen Wert. Für die meisten Neubauvillen auf Mallorca ist also der Satz von 2 % maßgeblich. Die Frist für AJD beträgt ebenfalls einen Monat.

Wird ein Neubau nicht vom Bauträger, sondern von einem späteren Eigentümer verkauft, ist das in der Regel keine Erstlieferung mehr, und es gilt wieder das ITP.

Rechenbeispiele

Die folgenden Zahlen sind Rechenbeispiele mit den oben genannten Sätzen. Sie unterstellen, dass der Kaufpreis nicht unter dem Referenzwert des Katasters liegt, und enthalten keine Notar-, Grundbuch- oder Beratungskosten.

Beim ITP ergibt sich der Betrag aus der Staffel und dem gerundeten Durchschnittssatz; beim Neubau aus 10 % IVA und 2 % AJD.

Notar und Grundbuch

Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind in Spanien staatlich festgelegt und hängen vom Wert ab. Für Notare gilt eine Staffel, die mit steigendem Wert sinkt: Zwischen 601.012,10 € und 6.010.121,04 € beträgt sie 0,3 Promille des darüber liegenden Betrags. Für den Teil über 6.010.121,04 € vereinbart der Notar seine Gebühr frei mit den Parteien. Auf den Betrag nach der Staffel wird ein Abschlag von 5 % gewährt. Hinzu kommen Gebühren für Abschriften und Seiten der Urkunde.

Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) berechnet die Eintragung ebenfalls nach einer Staffel; für den Wertanteil über 601.012,10 € beträgt sie 0,20 Promille, ebenfalls mit einem Abschlag von 5 %. Im Vergleich zur Erwerbsteuer sind beide Posten klein.

NIE: die Steuernummer für Ausländer

Ohne spanische Steuernummer lässt sich keine Immobilie kaufen: Der Notar muss in jeder Urkunde über den Erwerb einer Immobilie die Steuernummern der Beteiligten festhalten. Für Ausländer ist das die NIE (Número de Identidad de Extranjero). Sie wird Ausländern erteilt, die wirtschaftliche, berufliche oder soziale Beziehungen zu Spanien haben.

Beantragt wird die NIE mit dem Formular EX-15. In Spanien geht das persönlich bei den Ausländerbehörden oder Polizeidienststellen, vom Ausland aus über ein spanisches Konsulat. Dazu kommt eine Gebühr über das Formular 790, Code 012. Das Verfahren ist innerhalb von fünf Tagen nach Eingang des Antrags zu entscheiden. Planen Sie die NIE trotzdem früh ein, weil Termine bei Behörden und Konsulaten nicht immer kurzfristig zu bekommen sind.

Zahlung des Kaufpreises

In der Kaufurkunde hält der Notar fest, wie der Preis bezahlt wurde: ob vor oder bei der Unterschrift, in welcher Höhe und auf welchem Weg, etwa per Überweisung oder Bankscheck. Halten Sie deshalb die Belege über alle Zahlungen bereit, auch über eine Anzahlung aus dem privaten Vorvertrag.

Kauf von einem Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien

Wohnt der Verkäufer nicht in Spanien, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen. Das geschieht mit dem Formular 211 innerhalb eines Monats ab der Übertragung. Wird der Betrag nicht abgeführt, haftet die Immobilie selbst für diesen Betrag oder die geringere Steuer des Verkäufers.

Auch bei der kommunalen Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal) ist der Käufer betroffen: Sie ist eine Steuer des Verkäufers, aber wenn dieser eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien ist, tritt der Käufer als Steuerschuldner an seine Stelle. Die Plusvalía betrifft nur städtischen Boden; Grund, der für die Grundsteuer als ländlich (rústico) gilt, ist nicht erfasst. Für Fincas im Außenbereich kann sie deshalb entfallen.

Laufende Steuern nach dem Kauf

• Grundsteuer (IBI): Jede Gemeinde legt ihren Satz auf den Katasterwert selbst fest, für städtische Immobilien zwischen 0,4 % und 1,10 %, für ländliche zwischen 0,3 % und 0,90 %, jeweils mit möglichen Zuschlägen.
• Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) bei Eigennutzung: Wer als Nichtresident eine städtische Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, versteuert ein unterstelltes Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, je nachdem, wann die Katasterwerte der Gemeinde zuletzt überarbeitet wurden. Der Steuersatz beträgt 19 % für Ansässige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins, also etwa aus Deutschland und Österreich, und 24 % für alle anderen, also auch aus der Schweiz und dem Vereinigten Königreich. Kosten sind nicht abziehbar; erklärt wird mit dem Formular 210.
• Vermögensteuer: Nichtresidenten sind mit ihrem in Spanien gelegenen Vermögen steuerpflichtig, Stichtag ist der 31. Dezember. Für sie gilt ein Freibetrag von 700.000 €. Wer seinen Wohnsitz auf die Balearen verlegt, fällt unter die Regeln der Balearen: Freibetrag 3.000.000 €, Sätze von 0,28 % bis 3,45 %.

Fragen und Antworten

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf Mallorca?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zwischen 8 % und 13 %, gestaffelt nach dem Wert. Für den Teil über 2.000.000 € gilt 13 %. Bei einem Kaufpreis von 3.000.000 € ergibt das rechnerisch einen Durchschnittssatz von 11,33 %.

Zahlt man beim Neubau auch Grunderwerbsteuer?

Nein, beim Kauf vom Bauträger fällt statt des ITP die Umsatzsteuer IVA von 10 % an, dazu die Urkundensteuer AJD, ab einem Wert von 1.000.000 € mit 2 %.

Brauche ich eine NIE, um auf Mallorca eine Immobilie zu kaufen?

Ja. Der Notar muss die Steuernummern aller Beteiligten in der Kaufurkunde festhalten; für Ausländer ist das die NIE. Sie kann auch aus dem Ausland über ein spanisches Konsulat beantragt werden.

Wer zahlt die Plusvalía beim Immobilienkauf?

Grundsätzlich der Verkäufer. Ist der Verkäufer eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, schuldet der Käufer die Steuer an seiner Stelle. Das sollte im Kaufvertrag geregelt werden.

Was bedeutet der Einbehalt von 3 % beim Kauf?

Kaufen Sie von einem Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien, behalten Sie 3 % des Preises ein und zahlen sie mit dem Formular 211 an das Finanzamt. Der Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers und Teil des Kaufpreises, keine zusätzliche Steuer für Sie.

Welche Steuern fallen jährlich an, wenn ich nicht auf Mallorca wohne?

Die Grundsteuer IBI der Gemeinde, die Einkommensteuer für Nichtresidenten auf ein unterstelltes Einkommen bei Eigennutzung und, oberhalb des Freibetrags von 700.000 €, die Vermögensteuer.

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Unisono Luxury Homes ist Makler auf Mallorca. Steuerliche und rechtliche Fragen zu Ihrem Kauf klären Sie bitte mit einem Steuerberater oder Anwalt Ihrer Wahl; wir begleiten Sie bei der Suche und Besichtigung der Objekte. Aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien auf Mallorca kaufen, Villa auf Mallorca kaufen und Finca auf Mallorca kaufen. Für eine Anfrage zu einem Objekt nutzen Sie unser Kontaktformular.

Die Angaben auf dieser Seite ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Stand der Angaben: 21.09.2026.