Ablauf beim Immobilienkauf auf Mallorca: Schritt für Schritt
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca folgt spanischem Recht und unterscheidet sich in mehreren Punkten vom Ablauf in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder Großbritannien: Ein privater Vorvertrag ist üblich, der Notar prüft anders, und die Eintragung ins Grundbuch ist nicht automatisch Teil des Kaufs. Dieser Ratgeber beschreibt die Schritte in der üblichen Reihenfolge, mit der jeweiligen Rechtsgrundlage.
Die Schritte im Überblick
- Objektsuche und Besichtigung
- Unabhängigen Anwalt beauftragen
- NIE beantragen und Zahlungsweg klären
- Reservierung
- Prüfung des Objekts (Due Diligence)
- Privater Kaufvertrag mit Arras
- Notarielle Beurkundung (escritura pública)
- Eintragung im Grundbuch
- Ummeldung von Catastro, Steuern und Versorgern
1. Objektsuche und Besichtigung
Am Anfang stehen Lage, Objektart und Budget. Ein Makler übernimmt in dieser Phase typischerweise die Vorauswahl, die Besichtigungen und den Kontakt zum Verkäufer; er ist Vermittler und berät nicht rechtlich. Bei Unisono finden Sie das aktuelle Angebot unter Immobilien auf Mallorca kaufen, gegliedert nach Villen und Fincas.
Schon bei der Besichtigung lohnt ein Blick auf den Energieausweis: Wer eine Immobilie zum Verkauf anbietet, muss die Energieeffizienzklasse in der Anzeige nennen, auch auf Webseiten und in Portalen.
2. Unabhängigen Anwalt beauftragen
Ein Anwalt ist für den Käufer nicht vorgeschrieben. Weil Vorvertrag, Prüfung und steuerliche Pflichten aber vor dem Notartermin liegen, beauftragen viele ausländische Käufer früh einen unabhängigen Anwalt, der nur ihre Interessen vertritt und nicht vom Verkäufer oder Makler bezahlt wird. Er prüft die Unterlagen aus Schritt 5, den Arras-Vertrag und begleitet die Beurkundung. Wer nicht persönlich zur Beurkundung kommen kann, lässt sich häufig mit einer notariellen Vollmacht vertreten; Form und Beglaubigung sollten Sie vorab mit dem spanischen Notar abstimmen.
3. NIE beantragen und Zahlungsweg klären
Ausländer, die aus wirtschaftlichen Gründen mit Spanien in Beziehung stehen, müssen bei der Generaldirektion der Polizei eine Ausländeridentifikationsnummer (NIE) beantragen. In Spanien geschieht das bei den Ausländerbehörden oder Polizeidienststellen, aus dem Ausland über ein spanisches Konsulat; nötig sind das Formular EX-15 und die Gebühr nach Modell 790, Code 012. Die NIE wird für die Kaufurkunde gebraucht: Der Notar meldet der Steuerverwaltung Beurkundungen, in denen die Steuernummer nicht angegeben wurde. Planen Sie die Beantragung deshalb vor dem Vorvertrag ein.
Ein spanisches Bankkonto ist in der Praxis für die Kaufpreiszahlung und für laufende Lastschriften wie Grundsteuer und Versorger üblich. Für die Beurkundung zählt vor allem, dass der Zahlungsweg nachvollziehbar ist: In der Urkunde hält der Notar fest, ob der Preis vorher oder bei der Unterschrift gezahlt wurde, in welcher Höhe und auf welchem Weg – Überweisung, Scheck oder bar.
Wird der Kauf über eine spanische Bank finanziert, muss die Bank die Kreditunterlagen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift übergeben; in dieser Frist erläutert ein Notar Ihrer Wahl den Vertrag und hält das in einem eigenen Protokoll fest.
4. Reservierung
Viele Verkäufer und Makler arbeiten mit einer kurzen Reservierungsvereinbarung: Das Objekt wird gegen eine Zahlung für einige Tage vom Markt genommen, damit Sie die Prüfung beginnen können. Eine gesetzliche Form dafür gibt es nicht; entscheidend ist, was die Vereinbarung sagt. Klären Sie vor der Zahlung schriftlich, wofür das Geld verwendet wird, ob es auf den Kaufpreis angerechnet wird und unter welchen Bedingungen Sie es zurückerhalten.
5. Prüfung des Objekts (Due Diligence)
In diesem Schritt entscheidet sich, ob das Objekt rechtlich hält, was die Anzeige verspricht. Die wichtigsten Unterlagen:
- Grundbuch (Registro de la Propiedad) und Nota Simple. Die Nota Simple nennt die Immobilie, die eingetragenen Eigentümer und die eingetragenen Rechte und Lasten, etwa Hypotheken. Sie ist rein informativ; eine beglaubigte Registerbescheinigung (certificación) ist ein vom Registrar unterschriebenes öffentliches Dokument. Das Grundbuch hat Gewicht: Eingetragene Rechte gelten als bestehend und dem Eingetragenen zustehend, und wer gutgläubig und entgeltlich vom eingetragenen Berechtigten erwirbt und sich eintragen lässt, wird in seinem Erwerb geschützt.
- Catastro. Das Kataster beschreibt Lage, Fläche, Nutzung und Katasterwert und führt die Katasterreferenz. Die öffentlichen Daten lassen sich im Online-Portal der Katasterverwaltung abrufen. Die Katasterdaten gelten bis zum Gegenbeweis als richtig, die rechtlichen Aussagen des Grundbuchs gehen aber vor. Abweichungen bei Fläche oder Bebauung gehören vor dem Vorvertrag geklärt.
- Baugenehmigungen. Für die Beurkundung einer fertiggestellten Neubauerklärung (declaración de obra nueva) verlangt der Notar unter anderem die Bescheinigung eines Fachplaners über die Fertigstellung nach Projekt und die nötigen Genehmigungen; der Registrar prüft dieselben Voraussetzungen. Gerade bei Fincas lohnt der Abgleich, ob Pool, Anbauten oder Gästehaus genehmigt und eingetragen sind.
- Cédula de habitabilidad. Auf den Balearen stellt der Inselrat (auf Mallorca der Consell de Mallorca) die Cédula aus; sie bestätigt, dass eine Wohnung bewohnbar ist, und ist Voraussetzung, um sie zu bewohnen oder zu vermieten. Bei jedem Verkauf ist eine Kopie der gültigen Cédula beizufügen; fehlt sie, muss das ausdrücklich im Vertrag oder in der Urkunde stehen. Ein Kauf ist also auch ohne Cédula möglich, aber Strom-, Wasser-, Gas- und Telekommunikationsanbieter verlangen sie für einen endgültigen Vertrag – prüfen Sie deshalb vorher, ob sie gültig ist oder erneuert werden kann.
- Energieausweis. Beim Verkauf eines bestehenden Gebäudes wird eine Kopie des registrierten Energieausweises samt Label dem Kaufvertrag beigefügt.
- Eigentümergemeinschaft. Bei Wohnungen und Häusern in einer Gemeinschaft haftet die Immobilie für Hausgeldrückstände des Vorgängers aus dem laufenden und den drei vorangegangenen Jahren. Der Verkäufer muss deshalb bei der Beurkundung eine Bescheinigung über den Stand seiner Zahlungen vorlegen, sonst darf der Notar nicht beurkunden – es sei denn, Sie verzichten ausdrücklich darauf.
- Grundsteuer (IBI). Die Immobilie haftet für offene Grundsteuer; der Notar holt dazu Auskunft ein und weist in der Urkunde darauf hin.
- Ferienvermietung. Soll das Objekt vermietet werden, gehört die Frage nach einer Lizenz in diese Prüfung. Einzelheiten im Ratgeber Ferienvermietungslizenz auf Mallorca.
Für Käufer ohne Staatsangehörigkeit eines EU-Landes, zum Beispiel aus Großbritannien, gibt es einen Sonderfall: In bestimmten Zonen braucht der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer eine militärische Genehmigung. Nach der Darstellung eines Notars aus Palma betrifft das auf Mallorca ländliche Grundstücke (suelo rústico), nicht städtische; Bürger der EU sowie Islands, Norwegens und der Schweiz sind ausgenommen. Ob Ihr Objekt betroffen ist, prüfen Anwalt und Notar.
6. Privater Kaufvertrag mit Arras
Nach der Prüfung unterschreiben Käufer und Verkäufer meist einen privaten Kaufvertrag, in dem der Käufer eine Anzahlung leistet, die Arras. Der Vertrag ist nicht vorgeschrieben, aber rechtlich wirksam und bindet ab der Unterschrift. Die Höhe der Anzahlung ist Verhandlungssache; der Rest des Preises wird bei der Beurkundung gezahlt.
Welche Wirkung die Anzahlung hat, hängt vom Vertragstext ab. Das Gesetz regelt ausdrücklich nur eine Form: Wurden Arras vereinbart, kann der Vertrag aufgelöst werden, indem der Käufer die Anzahlung verliert oder der Verkäufer sie doppelt zurückzahlt. Das sind die sogenannten Arras penitenciales, die einen Rücktritt erlauben. Daneben unterscheidet die Praxis Arras confirmatorias, die als Zeichen des geschlossenen Vertrags und als Anzahlung auf den Preis dienen und am häufigsten sind, und Arras penales, bei denen Verlust oder doppelte Rückzahlung die Folge eines Vertragsbruchs sind, also wie eine Vertragsstrafe wirken.
Wichtig für die Formulierung: Das Oberste Gericht legt Arras penitenciales eng aus. Der bloße Verweis auf Artikel 1454 des Código Civil reicht nicht; der Vertrag muss das Rücktrittsrecht klar regeln, sonst gelten die Arras als Anzahlung auf einen verbindlichen Vertrag. Ein Rücktrittsrecht muss also ausdrücklich vereinbart werden – mit der Folge, dass sich auch die Gegenseite gegen Verlust oder doppelte Rückzahlung lösen kann.
Der Vertrag hält außerdem Beurkundungstermin, Zustand bei Übergabe, mitverkauftes Inventar und Lastenfreiheit fest. Nach der Einigung kann jede Seite von der anderen die notarielle Form verlangen.
7. Notarielle Beurkundung (escritura pública)
Verträge über die Übertragung von Rechten an Immobilien müssen in einer öffentlichen Urkunde festgehalten werden. Mit der Unterschrift unter der Escritura gilt die Immobilie als übergeben, wenn die Urkunde nichts anderes ergibt; in der Praxis erhalten Sie beim Termin auch die Schlüssel.
Wer den Notar wählt, ist geregelt: Jeder hat das Recht auf freie Notarwahl; kauft er von jemandem, der gewerblich verkauft, liegt die Wahl beim Käufer, sonst gilt, was vereinbart ist. Vor und bei der Beurkundung prüft der Notar unter anderem das Eigentum des Verkäufers und eingetragene Lasten wie Hypotheken oder Pfändungen, die Zahlung von Hausgeld und Grundsteuer, den Energieausweis und die Cédula de habitabilidad, und er hält die Zahlungsmittel in der Urkunde fest. Die Kosten der Urkunde trägt nach dem Gesetz der Verkäufer, die der ersten Abschrift der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, muss der Käufer 3 Prozent des vereinbarten Preises einbehalten und an das Finanzamt abführen, als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Die Steuern und Nebenkosten des Käufers selbst erklärt der Ratgeber Nebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca.
8. Eintragung im Grundbuch
Mit der Escritura sind Sie Eigentümer, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung ist nicht Pflicht, schützt Sie aber: Nicht eingetragene Eigentumsrechte wirken nicht gegen Dritte. Der Notar schickt noch am Tag der Unterschrift eine elektronische Abschrift an das Grundbuchamt. Der Registrar hat für die Eintragung höchstens fünfzehn Tage ab dem Eingangsvermerk; die Frist verschiebt sich, wenn Mängel zu beheben sind. Eingetragen wird erst, wenn die Zahlung der Steuern auf den Erwerb nachgewiesen ist und die Urkunde die Steuernummern aller Beteiligten enthält – für Sie also die NIE.
9. Ummeldung von Catastro, Steuern und Versorgern
Nach der Beurkundung melden Notar und Registrar den Eigentümerwechsel an das Kataster, sofern die Katasterreferenz angegeben wurde; die Referenz gehört ohnehin in die Urkunde. Strom, Wasser, Gas und Telefon laufen auf Sie um; für den Stromvertrag brauchen Sie die Katasterreferenz, und die Anbieter verlangen für einen endgültigen Vertrag die Cédula de habitabilidad oder ein gleichwertiges Dokument. Für Grundsteuer, Müllgebühr und Hausgeld richten Sie am besten Lastschriften auf Ihr spanisches Konto ein.
Fragen und Antworten
Können Deutsche, Österreicher und Schweizer auf Mallorca ein Haus kaufen?
Ja. Sie brauchen eine NIE. Bürger der EU sowie der Schweiz sind nach der Darstellung eines Notars aus Palma von der militärischen Genehmigung für ländliche Grundstücke ausgenommen.
Und Käufer aus Großbritannien?
Auch sie können kaufen und brauchen eine NIE. Weil Großbritannien nicht zur EU gehört, kann beim Kauf eines ländlichen Grundstücks eine militärische Genehmigung nötig sein. Anwalt und Notar klären das vor dem Vorvertrag.
Ist der Arras-Vertrag Pflicht?
Nein. Er ist freiwillig, bindet aber ab der Unterschrift. Ob Sie oder der Verkäufer gegen Verlust bzw. doppelte Rückzahlung zurücktreten können, hängt vom genauen Wortlaut ab.
Reicht eine Nota Simple zur Prüfung?
Sie zeigt Eigentümer und eingetragene Lasten zum Abrufzeitpunkt, ist aber nur informativ. Bei der Beurkundung prüft der Notar Eigentum und Lasten erneut. Baugenehmigungen, Cédula und Hausgeld stehen nicht in der Nota Simple und werden gesondert geprüft.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf auf Mallorca?
Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht. Sie hängt davon ab, wie schnell NIE, Unterlagen und gegebenenfalls Finanzierung vorliegen; bei einer Bankfinanzierung liegen zwischen Übergabe der Kreditunterlagen und Unterschrift mindestens zehn Tage. Die Eintragung im Grundbuch folgt nach der Beurkundung.
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Dieser Ratgeber ersetzt keine rechtliche Beratung durch einen unabhängigen Anwalt. Stand der Angaben: 21.09.2026.